Platforma do obsługi firm
WSTECZ
Dokumenty niezbędne do rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego
20-11-2019 | Kategoria: Blog
Dokumenty niezbędne do rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego
Z budową domu wiąże się dużo tak zwanej „papierologii”. Począwszy od zakupu działki, a kończąc na zgłoszeniu budowy czy też złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę. Inwestor spotyka się z różnymi dokumentami niemal na każdym etapie planowania inwestycji. Nie zawsze też wie, do czego poszczególne dokumenty są potrzebne. Co zatem warto wiedzieć, a o czym nie wolno zapomnieć przed rozpoczęciem budowy domu?
W myśl zasady „lepiej zapobiegać niż leczyć”, warto sprawdzić kilka istotnych kwestii, żeby uniknąć ogromnych kosztów, stresu, straconego czasu i rozczarowań. Pierwsze dobre decyzje, które zwrócą się z nawiązką, można podjąć jeszcze przed zakupem działki.
Księga wieczysta
Przed zakupem działki koniecznie trzeba sprawdzić jej księgę wieczystą. W ten sposób inwestor upewni się, że teren, który chce kupić jest wolny od obciążeń, a osoba, która chce go sprzedać jest faktycznie właścicielem działki. Sprawdzenie stanu prawnego działki nie jest trudne. Informacje te są jawne i dostępne na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Weryfikacja ta jest o tyle ważna, że nie można zasłaniać się niewiedzą w sytuacji, gdy inwestor kupił działkę obciążoną np. hipoteką. Warto spytać obecnego właściciela o numer księgi wieczystej. Jeżeli właściciel nie ma nic do ukrycia, nie powinno być problemu z uzyskaniem tej informacji. Księga wieczysta składa się z czterech części i należy zapoznać się z każdą z nich, żeby mieć pewność, że razem z działką nie kupi się cudzych zobowiązań.
Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Podobnie jak w przypadku księgi wieczystej, kolejnym niezbędnym, a także ogólnodostępnym dokumentem jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument prawny i zawiera obowiązujące regulacje dotyczące terenu. Określa między innymi przeznaczenie działki (powinna być to działka budowlana), warunki zabudowy i sposób jej zagospodarowania. Nie trzeba być właścicielem działki, żeby uzyskać ten dokument. Każdy, kto złoży do gminy wniosek o wypis i wyrys konkretnej działki, może go dostać.
Do złożenia wniosku potrzebne są dane wnioskodawcy, dane właściwego urzędu, który będzie wydawał wniosek, a także adres administracyjny działki. Ten ostatni można uzyskać w urzędzie gminy.
Do złożenia wniosku potrzebne są dane wnioskodawcy, dane właściwego urzędu, który będzie wydawał wniosek, a także adres administracyjny działki. Ten ostatni można uzyskać w urzędzie gminy.
Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest płatny. Wysokość opłat jest zależna od ilości stron, ale całkowity koszt nie przekracza 250 zł. Czas oczekiwania na wydanie tego dokumentu nie powinien trwać dłużej niż miesiąc. Z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego warto się zapoznać jeszcze przed zakupem działki pod budowę domu. Można w nim znaleźć takie informacje jak granice obszaru objętego planowaniem, nieprzekraczalny obszar zabudowy czy oznaczenie obszarów o różnym przeznaczeniu.
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie obejmuje terenu, na którym inwestor zamierza wybudować dom, to konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dokument ten można również uzyskać w urzędzie gminy. Składając wniosek o wydanie takiej decyzji, należy określić granice działki, jej zagospodarowanie, parametry obiektów budowlanych, zapotrzebowanie na media oraz sposób w jaki zostaną odprowadzone ścieki. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy teoretycznie nie powinno trwać dłużej niż dwa miesiące. Z doświadczenia wynika jednak, że czas oczekiwania może się wydłużyć nawet o kilka miesięcy. Co ważne, nie trzeba być właścicielem działki, żeby ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednak warto mieć na uwadze, że urzędnik może z kilku powodów jej nie wydać. Na przykład jeżeli działka nie ma dostępu do drogi publicznej, nie jest uzbrojona lub nie ma projektu uzbrojenia, czy też wskazany teren jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków.
Opinia geotechniczna i dodatkowe wyniki badań geologiczno-inżynierskich
Jest to kolejny dokument, w który warto zaopatrzyć się, zanim zapadnie decyzja o zakupie działki. Zwłaszcza, że czas oczekiwania na wykonanie badań geotechnicznych nie powinien przekraczać dwóch tygodni. Badania geotechniczne określają warunki gruntowo-wodne, jakie występują na terenie działki. Precyzyjnie określają poszczególne warstwy gruntu, ich nośność i przepuszczalność. W trakcie badań ustalany jest również poziom wód gruntowych. Tu trzeba pamiętać, że poziom ten może być zmienny. Zwykle najwyższy poziom wód gruntowych występuje wiosną, a najniższy latem.
Badanie gruntu przeprowadzają wyspecjalizowane firmy geotechniczne. Polega ono na wykonaniu minimum trzech odwiertów. Głębokość odwiertów zależy od tego, jak głęboko będą wykonywane prace. W przypadku zwykłych płyt fundamentowych jest to około 3 m. Jeżeli planowana jest piwnica, głębokość odwiertów powinna sięgać co najmniej 2 m poniżej płyty fundamentowej piwnicy. Jeśli wiadomo, w którym miejscu na działce będzie stał dom, wtedy odwierty można wykonać w narożach budynku. W takiej sytuacji wystarczą prawdopodobnie trzy nawiercenia. Jeżeli położenie domu nie jest znane, a działka jest duża, warto zlecić odpowiednio więcej odwiertów. Badania takie mogą wskazać, gdzie najłatwiej będzie wykonać roboty ziemne pod fundament czy piwnicę. Trzeba pamiętać, że warunki gruntowo-wodne mogą zmieniać się nawet w obrębie jednej działki. Dlatego nie wolno w pełni polegać na doświadczeniach właścicieli sąsiednich działek lub obserwacji rowów melioracyjnych.
Badania geotechniczne są szczególnie wskazane, gdy inwestor planuje wykonanie piwnicy. Jeżeli zostanie stwierdzony wysoki poziom wód gruntowych, to wykonanie piwnicy może wiązać się z ogromnymi kosztami hydroizolacji i odpowiedniego zabezpieczenia wykopu. Projektant może także stwierdzić, że wykonanie piwnicy w skomplikowanych warunkach gruntowych jest niemożliwe. Ponadto badania gruntu wykażą, na ile warstwy gruntu przepuszczają wodę opadową. Pozwoli to zaprojektować odpowiedni system odwodnienia.
Koszt prac liczy się zwykle w metrach bieżących wykonanych odwiertów. Na rynku można znaleźć oferty od 100 zł/mb. Najlepiej zebrać i porównać oferty kilku firm. Należy unikać „fachowców”, którzy zaoferują wykonanie opinii geotechnicznej na podstawie jednego odwiertu. Nie ma co oszczędzać i warto wykonać minimum trzy odwierty, a jeżeli położenie domu nie jest dokładnie ustalone, wtedy odpowiednio więcej.
Od kilku lat opinia geotechniczna jest wymagana przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę. W zależności od rodzaju obiektu, zostaje on zaklasyfikowany do jednej z trzech kategorii geotechnicznych. Dla większości domów jednorodzinnych jest to pierwsza kategoria geotechniczna. Jeżeli warunki gruntowo-wodne są skomplikowane, projektant konstrukcji może zakwalifikować obiekt do wyższej kategorii geotechnicznej, co będzie wymagało dodatkowych wyników badań geologiczno-inżynierskich. Wzrosną też koszty wykonania takich badań.
Warto jednak mieć wiedzę o tym, co dzieje się kilka metrów pod domem. Dokumentacja geotechniczna składa się z części graficznej i opisowej. Oprócz informacji o poziomie wód gruntowych, zmianach jej poziomu i nośności gruntu, zawiera także zalecenia dotyczące wykonania fundamentów, odwodnienia oraz zabezpieczenia terenu i skarp. Wiedza ta pozwoli uchronić dom przed przenikaniem wody do wnętrza, a także przed nierównym osiadaniem budynku, co mogłoby doprowadzić do pękania ścian. Badania geotechniczne będą też konieczne przy planowaniu studni głębinowej czy gruntowej pompy ciepła.
Mapa do celów projektowych
Mapa do celów projektowych jest to zaktualizowana mapa sytuacyjno-wysokościowa (mapa zasadnicza), z zaznaczonymi obszarami, ujętymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (ew. decyzji o warunkach zabudowy) oraz z usytuowaniem zieleni wysokiej i innych obiektów, w obszarze nie mniejszym niż 30 m od obszaru planowanej inwestycji. Zleca się ją uprawnionemu geodecie, który odpowiada za poprawne wykonanie mapy. Usługa ta jest płatna i może kosztować nawet kilkaset złotych. Dobrze jest zawrzeć w umowie cenę i termin wykonania mapy oraz ewentualne kary umowne, co zabezpieczy inwestora przed opóźnieniami.
Opracowanie tego typu mapy może potrwać nawet kilka tygodni. Należy kupić ją w kilku egzemplarzach. Geodeta powinien zostać poinformowany, jeżeli planowane są budynki w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nieruchomości. Inwestor nie powinien być pośrednikiem między wykonawcą zlecenia a organami administracji geodezyjnej i kartograficznej. Zlecając wykonanie mapy do celów projektowych uprawnionemu geodecie, inwestor powinien od niego otrzymać gotową mapę, zweryfikowaną przez właściwy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Mapę do celów projektowych inwestor musi dostarczyć projektantowi. Jest ona niezbędna przy planowaniu zagospodarowania terenu.
Wnioski o określenie warunków przyłączeniowych
Jeżeli inwestor nie będzie miał własnego źródła wody, prądu, ciepła i gazu, a także przydomowej oczyszczalni ścieków, należy złożyć odpowiednie wnioski o określenie warunków przyłączeniowych. Jest to pierwszy krok na drodze do podpisania umów o dostawę tych mediów od lokalnych dostawców.
W przypadku przyłącza energetycznego, należy do lokalnego zakładu energetycznego złożyć wniosek o wydanie warunków przyłączenia prądu do budynku. We wniosku trzeba zawrzeć informacje o prognozowanym rocznym zużyciu prądu, potrzebnej mocy przyłączeniowej, a także dane techniczne urządzeń przepływowych. Do warunków przyłączeniowych zakład energetyczny dołącza projekt umowy przyłączeniowej. Warunki te powinny być wydane w ciągu dwóch tygodni, a obowiązują przez dwa lata od daty ich wystawienia.
W przypadku przyłącza wodno-kanalizacyjnego, należy do miejscowego przedsiębiorstwa wodociągowego złożyć wniosek o wydanie warunków technicznych na odprowadzenie ścieków bytowych i zaopatrzenia w wodę. Do wniosku trzeba dołączyć mapę sytuacyjno-wysokościową. Na podstawie wydanych warunków, uprawniony projektant wykonuje projekt przyłącza wodociągowego. Projekt ten musi być zatwierdzony przez przedsiębiorstwo wodociągowe. Otrzymanie warunków wiąże się z uiszczeniem opłaty w wysokości około 150 zł, a zatwierdzony projekt jest ważny przez trzy lata.
W przypadku przyłącza gazowego, należy do rejonowej gazowni złożyć wniosek o wydanie warunków przyłącza do sieci gazowej. Składając wniosek trzeba określić planowane zużycie gazu, rodzaj gazu, moc poboru, cel wykonania przyłącza i planowany termin rozpoczęcia korzystania z dostawy gazu. Do wniosku należy również załączyć mapę, na której zostanie zaznaczone miejsce poboru gazu. Czas oczekiwania na wydanie warunków nie powinien trwać dłużej niż dwa miesiące. Warunki te obowiązują przez rok.
Projekt budowlany
Projekt budowlany jest potrzebny do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia zamiaru budowy. Składa się z projektu zagospodarowania działki oraz z projektu architektoniczno-budowlanego. Jego przygotowanie zleca się architektowi. Oznacza to, że praca architekta nie ogranicza się tylko do narysowania domu, jednak właśnie od tego powinna się zacząć.
Na początku inwestor podejmuje decyzję czy skorzysta z gotowych rozwiązań czy jednak postawi na zupełnie nowy, indywidualny projekt domu. Drugi wariant jest droższy, jednak trzeba mieć na uwadze, że gotowe plany wymagają zaadoptowania do wymagań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Konieczne jest też przeliczenie konstrukcji, ze względu na różne strefy takich oddziaływań jak śnieg czy wiatr. Zdarza się także, że inwestor chciałby wprowadzić dodatkowe zmiany w projekcie. To wszystko może wiązać się ze wzrostem kosztów, które nieraz będą bardzo zbliżone do ceny nowego projektu, idealnie dopasowanego do potrzeb. W koncepcję projektu warto zaopatrzyć się jeszcze przed zakupem działki. Końcowym wynikiem projektowania domu są rzuty wszystkich kondygnacji, rzut dachu, rzut fundamentu (lub piwnicy oraz płyty piwnicy), najważniejsze przekroje i widoki elewacji.
Architekt może w imieniu inwestora zlecić badania geotechniczne oraz wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie na mapie do celów projektowych wrysowuje zagospodarowanie terenu, czyli ogrodzenie, dom, wjazd na działkę, obszar utwardzony, istniejące i planowane przyłącza, miejsce składowania odpadów stałych, itp. Na podstawie opinii geotechnicznej ocenia się realne możliwości projektowe, jak na przykład wykonanie podpiwniczenia.
Architekt ustala też obszar oddziaływania inwestycji. Jeżeli obszar ten nie wykracza poza działkę, można skorzystać z opcji zgłoszenia zamiaru budowy, bez konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę. Jest też osobą, która koordynuje przygotowanie wszystkich planów potrzebnych do budowy domu. Współpracuje z konstruktorem oraz projektantami instalacji sanitarnych (woda, gaz), grzewczych, elektrycznych i wentylacji. Porównując wszystkie plany, wyłapuje kolizje między konstrukcją i poszczególnymi instalacjami. Tego typu kolizje mogą wymusić korekty architektury, które wprowadza również architekt.
W ten sposób powstają ostateczne wersje planów architektonicznych, konstrukcyjnych i instalacyjnych. Uzupełniając je o obliczenia statyczne i konstrukcyjne, charakterystykę energetyczną budynku, opis użytych materiałów i rozwiązań technicznych, a także o takie dane jak powierzchnia i kubatura budynku oraz warunki dostawy mediów, inwestor otrzymuje kompletny projekt budowlany.
Zgłoszenie budowy lub złożenie wniosku o pozwolenia na budowę
Niezależnie czy inwestor zdecyduje się na zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego czy też na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, niezbędna dokumentacja jest bardzo zbliżona. W obu przypadkach, razem z wnioskiem, należy złożyć projekt budowlany w czterech egzemplarzach, zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta, oświadczenie potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy (gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), a także wymagane przepisami uzgodnienia, pozwolenia i opinie. Po zgłoszeniu budowy można rozpocząć prace budowlane po 30 dniach, o ile urząd nie zgłosi zastrzeżeń. W przypadku pozwolenia na budowę, urząd ma 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Warto pamiętać, że w razie konieczności uzupełnienia dokumentacji, czas zostanie naliczany od nowa, po dostarczeniu brakujących dokumentów. Zarówno zgłoszenie budowy, jak i decyzja o pozwoleniu na budowę są ważne przez trzy lata.
Od 2015 roku projekt budowlany domu jednorodzinnego nie musi zawierać takiej dokumentacji jak projekt instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania. Jednak warto przygotować te opracowania. Projekt budowlany będzie wtedy kompletny, a inwestor zyska pewność, że wszystkie instalacje w domu, wraz z konstrukcją, tworzą spójną całość.
Jeśli potrzebujesz dodatkowych informacji związanych z planowaną budową nie wahaj się i skontaktuj z naszymi ekspertami, których dane kontaktowe znajdziesz TUTAJ.
Wszelkie materiały potrzebne do budowy domu kupić możesz na stroniw www.realbud.com. Poznaj nas lepiej!
